Przyjazny prawnik!

Odpowiada na Wasze pytania!
Jak wygląda zawarcie umowy deweloperskiej i zakup mieszkania od dewelopera - krok po kroku

Jak wygląda zawarcie umowy deweloperskiej i zakup mieszkania od dewelopera – krok po kroku

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego znacznie różni się od zakupu lokalu od dewelopera. Zawarcie umowy deweloperskiej to dopiero jeden z początkowych etapów całego procesu, który wiąże się z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

Umowa rezerwacyjna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej

Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, ale niektórzy deweloperzy wymagają, aby została zawarta. Umowa taka zawierana jest bez obecności notariusza, w zwykłej formie pisemnej. Na podstawie umowy rezerwacyjnej kupujący najczęściej wpłaca deweloperowi opłatę rezerwacyjną w wysokości od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a deweloper zobowiązuje się, że nie będzie oferował danego mieszkania innym zainteresowanym przez czas określony w umowie rezerwacyjnej.

Przed zawarciem umowy z deweloperem warto skonsultować treść umowy rezerwacyjnej oraz projekt umowy deweloperskiej z prawnikiem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości, ponieważ to na tym etapie kupujący ma najlepszą pozycję negocjacyjną. Negocjacje z deweloperem są zazwyczaj trudniejsze po zawarciu umowy rezerwacyjnej oraz po wpłacie opłaty rezerwacyjnej.

Kolejnym etapem jest zawarcie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej treść powinna być dokładnie sprawdzona nie tylko przez notariusza, ale również przez prawnika ze strony kupującego.

Ustawa deweloperska narzuca pewne minimalne wymogi, które powinny być zawarte w takiej umowie, ale niezależnie od tego kupujący powinien skorzystać z możliwości wynegocjowania korzystniejszych warunków umowy deweloperskiej.

Odbiór mieszkania przed przeniesieniem własności

Po zawarciu umowy deweloperskiej, zakończeniu budowy oraz uregulowaniu wszystkich rat za mieszkanie, deweloper wydaje kupującemu lokal w stanie deweloperskim. Przy odbiorze można skorzystać z pomocy inżyniera, który zidentyfikuje ewentualne usterki mieszkania. Deweloper ma obowiązek usunąć wszystkie stwierdzone wady lokalu. Następnie kupujący może przystąpić do wykończenia mieszkania.  

Umowa końcowa przenosi własność mieszkania na kupującego

Umowa deweloperska nie przenosi własności mieszkania na kupującego, dlatego po załatwieniu przez dewelopera wszystkich formalności, następuje zawarcie umowy końcowej (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowa taka zawierana jest w kancelarii notarialnej i jest ostatnim etapem procesu nabycia mieszkania od dewelopera.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to proces, który trwa często nawet kilka lat. Warunki współpracy kupującego i dewelopera regulują:

  • umowa rezerwacyjna (opcjonalna),
  • umowa deweloperska (obowiązkowa),
  • umowa przeniesienia własności (obowiązkowa).

Treść wszystkich tych dokumentów może i powinna być negocjowana przez nabywcę z deweloperem, w związku z czym warto skorzystać z pomocy prawnika, który przeanalizuje projekty umów proponowane przez dewelopera i zarekomenduje wprowadzenie odpowiednich zmian, które będą zabezpieczać prawa kupującego.

Jakub Al-Shaick, prawnik do spraw nieruchomości