Pan Tadeusz C. zainwestował oszczędności w mieszkanie, które zamierza wynajmować. Chciałby wliczać w koszty amortyzację. Pyta, w jaki sposób może to zrobić.
Jeśli źródłem przychodu jest najem mieszkania, podatnik opodatkowuje dochód podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Oznacza to, że dolicza ów dochód do innych dochodów (z pracy, emerytury, działalności gospodarczej itd.) i od całości wylicza podatek według skali podatkowej (a więc w zależności od wysokości tak zsumowanych dochodów podatek może być zapłacony wedle stawki 19, 30, a nawet 40 proc.). W przypadku osiągania przychodu z najmu, podobnie jak w wielu innych podobnych przypadkach, gdy mamy do czynienia z przychodem opodatkowanym na zasadach ogólnych, możliwe jest obniżenie przychodu o koszty jego uzyskania.
W przypadku najmu możemy mieć do czynienia z wieloma kosztami uzyskania przychodu. Ważne, by były one związane z osiąganiem przychodu i aby z umowy (albo z przepisów ogólnych, np. z kodeksu cywilnego albo z ustawy o najmie lokali itd.) wynikało, że osobą obowiązaną do ponoszenia tych wydatków na rzecz najemcy jest właściciel mieszkania.
Specyficzną kategorią kosztów jest amortyzacja lokalu. W przypadku mieszkania możliwe jest zastosowanie dwóch sposobów. Pierwszy to amortyzacja ryczałtowa, drugi – amortyzacja od faktycznej wartości mieszkania. Amortyzacja ryczałtowa (zwana też uproszczoną) polega na tym, że nie ustalamy wartości początkowej mieszkania, ale przyjmujemy dla celów amortyzacji zryczałtowaną wartość jednego metra kwadratowego mieszkania. Obecnie stawka ta wynosi 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Jeśli np. powierzchnia mieszkania wynosi 50 m kw., to jak łatwo policzyć owa wartość dla amortyzacji wyniesie 49.400 zł. Następnie ustalamy ratę amortyzacji. W tym celu musimy jednak ustalić roczny wskaźnik amortyzacji. W przypadku lokali mieszkalnych wynosi on 1,5 proc., ale gdy amortyzacja dotyczy lokalu spółdzielczego, mamy prawo zastosować stawkę 2,5 proc. Nie dotyczy to jednak przypadku stosowania amortyzacji uproszczonej; wówczas w każdym przypadku musimy stosować stawkę 1,5 proc.
Jeśli więc oprzemy się na przykładzie podanym wyżej, to łatwo wyliczymy, iż roczna stawka amortyzacji dla tego mieszkania wyniesie 741 zł. Możemy ją wliczyć w koszty jednorazowo (obciążając przychód roczny np. w ramach rocznego rozliczenia podatku) lub miesięcznie; wówczas przychód z najmu za każdy miesiąc obciążymy kwotą 61,75 zł z tytułu amortyzacji tego mieszkania. Zal
etą stosowania amortyzacji uproszczonej jest to, że nie trzeba prowadzić wówczas ewidencji środków trwałych. Jednak w przypadku, gdy kupujemy nowe mieszkanie przeznaczane na najem lepiej jest zastosować amortyzację “normalną”. Co prawda musimy wówczas założyć i prowadzić na bieżąco ewidencję środków trwałych, ale warto nawet zlecić to biuru rachunkowemu, bo zysk jest ewidentnie większy.
Popatrzmy na ten sam przykład. Załóżmy, że 50-metrowe mieszkanie kosztowało 150 tys. zł. Przy okazji wyjaśnijmy, że przy ustalaniu wartości początkowej sumujemy wszystkie wydatki poniesione na kupno tego mieszkania aż do dnia wpisania go do ewidencji. W szczególności będzie to kwota zapłacona poprzedniemu właścicielowi (a więc figurująca w akcie notarialnym, opłata notarialna, opłata skarbowa, honorarium rzeczoznawcy majątkowego czy ewentualne koszty remontu lub modernizacji, które zostały poniesione do dnia oddania tego mieszkania do użytkowania (najmu). Teraz zaś ustalamy roczną stawkę amortyzacji. Możemy mieć przy tym do czynienia z dwoma przypadkami. Po pierwsze – jest to mieszkanie własne “hipoteczne”. Wówczas możemy zastosować tylko stawkę roczną w wysokości 1,5 proc. Jak łatwo policzyć, da to nam odpis roczny w wysokości 2250 (miesięczny, gdy zdecydujemy się na amortyzację miesięczną zaś 187,50 zł).
Natomiast jeśli jest to mieszkanie spółdzielcze, to możemy zastosować stawkę 1,5 proc. lub 2,5 proc. Gdy zastosujemy tę wyższą stawkę, mamy prawo wliczyć w koszty rocznie 3750 zł (miesięczny odpis zaś, gdy zdecydujemy się na amortyzację miesięczną wyniesie w tym przypadku 187,50 zł).
Na tym jednak nie koniec. Warto też wiedzieć, że przepisy pozwalają nam na przyspieszenie amortyzacji. Dotyczy to lokali używanych. Za używany uważa się lokal (nieruchomość), gdy była ona przed kupnem użytkowana przez przynajmniej pięć lat. Wówczas mamy prawo skrócić amortyzację takiego lokalu nawet do 10 lat.
Przykład. Podatnik kupił mieszkanie na rynku wtórnym. Zostało ono oddane do używania (co udokumentowane jest decyzją gminy o zasiedleniu budynku) w 1989 roku. Podatnik ma prawo skrócić amortyzację tego mieszkania do 10 lat. Jeśli więc kosztowało ono 150 tys. zł, można maksymalnie wliczyć w koszty z tytułu amortyzacji rocznej 15 tys. zł, a miesięcznej 1250 zł.