Nieruchomość wspólna

Co kryje się pod pojęciem nieruchomości wspólnej?

Niezmiernie ważną definicją w kwestii odrębnego prawa własności jest nieruchomość wspólna. Powstaje ona w momencie zbycia pierwszego lokalu w budynku na rzecz innego właściciela niż dotychczasowego. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą bliżej nieopisane co do rodzaju wspólne części budynku oraz urządzenia. W myśl przepisów prawa na nieruchomość wspólną składa się grunt oraz wszystkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Taki stan rzeczy potwierdza linia orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Należy zauważyć, że nieruchomości wspólnej nie stanowi cały budynek lub cała nieruchomość lecz tylko jej części nie służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólna stanowi współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości.

Bezpośrednie znaczenie dla określenia nieruchomości wspólnej ma sposób ustanowienia odrębnej własności, czyli postanowienia aktu notarialnego dotyczące części składowych lokalu. Może zdarzyć się, że pomieszczenia, które powinny służyć do wyłącznego użytku właścicieli niektórych lokali, nie zostały zbyte wraz z tymi lokalami jako pomieszczenia przynależne i w ten sposób zostały zaliczone do nieruchomości wspólnej. Należy tutaj zwrócić uwagę na zapisy w szczególności dotyczące piwnic, suszarni i innych pomieszczeń gospodarczych.

Analizując transakcję sprzedaży jednego z wyodrębnionych lokali znajdujących się w budynku, w akcie notarialnym sprzedaży wymienia się przedmioty tej czynności prawnej. W przypadku wyodrębnionego lokalu przedmiotem będzie oczywiście sam lokal, jak również pomieszczenia przynależne do lokalu oraz ułamkowy udział we własności nieruchomości wspólnej. Akt notarialny jest precyzyjnym dokumentem określającym dokładne parametry przedmiotu dlatego ułamkowy udział musi zostać konkretnie określony.

Ułamkowy udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do tego lokalu do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w tej nieruchomości nie wyłączając pomieszczeń do nich przynależnych. Do obliczania udziału stosuje się ułamki zwykłe, ponieważ niejednokrotnie zdarzały się sytuacje, że zsumowane ułamki dziesiętne nie dawały wartości „1” a gdy stosowano zaokrąglenia to udziały nie odzwierciedlały proporcji powierzchni lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali. Niejednokrotnie miały miejsce kuriozalne sytuacje, gdzie suma udziałów wynosiła ponad „1”.

W celu wyznaczenia stosunku powierzchni niezbędne w tym zakresie jest określenie powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu. Dotyczy to zarówno lokali samodzielnych jak i lokali wyodrębnionych. Potrzebna jest zatem wiedza na temat powierzchni użytkowej każdego lokalu w tej nieruchomości oraz powierzchni pomieszczeń przynależnych do tych lokali. Praktyka jednak często odbiega od tych zasad co później rodzi wiele nieścisłości.

Przepisy ustawy o własności lokali rozwiązują sytuację niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Art. 10 ustawy o własności lokali mówi, że osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia może żądać usunięcia niezgodności. Ujawnienie roszczenia o usunięcie niezgodności ma formę ostrzeżenia. Podstawę wpisu ostrzeżenia stanowi nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.

Sposób obliczania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej stanowi bezwzględnie obowiązującą zasadę, a odstępstwa możliwe są tylko
w przypadkach określonych w ustawie o własności lokali.

Generalną zasadą przy ustalaniu ułamkowego udziału w nieruchomości wspólnej jest zasada by udziały były związane z samodzielnymi lokalami
a suma udziałów wszystkich właścicieli lokali była równa „1”.

Sytuacje, gdy z aktów notarialnych i stanu faktycznego wynika, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa „1” w praktyce występuje dość często. Rozwiązanie stanowi zmiana udziałów właścicieli lokai poprzez podpisanie umowy. Umowa taka musi być podpisana przez wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych i określać nowo ustaloną wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej. Umowa taka musi być podpisana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Nieprawidłowe określenie udziałów w nieruchomości wspólnej oraz niejasne stany własności poszczególnych lokali może stanowić przyczynę konfliktów pomiędzy właścicielami lokali. Może także zrodzić wiele trudności w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Problemem będzie rzetelne rozłożenie kosztów zarządu pomiędzy poszczególnych właścicieli lokali. Okazać się nawet może, że nie jest możliwe wyegzekwowanie części kosztów ze względu na brak osoby zobowiązanej (taka sytuacja będzie miała miejsce przy błędnie wyliczonych udziałach i ich sumie równej poniżej „1”). Może się okazać, że jedynym rozwiązaniem konfliktu i usunięcia nieścisłości będzie ponowne.