Prawo do lokalu wydawane przez spółdzielnie

Zaświadczenia potwierdzające prawo do lokalu wydawane przez spółdzielnie

Wiele osób utożsamia własnościowe prawo do lokalu z pełną własnością. Jest to istotny błąd. Różnica jest zasadnicza. Właścicielem mieszkania własnościowego jest spółdzielnia, a jego podmiotowi przysługuje słabsze prawo, tzw. ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 § 1 kodeksu cywilnego). W wypadku pełnej własności właścicielem jest osoba wskazana w treści księgi wieczystej. Dla przeciętnego członka spółdzielni nie ma jednak większego znaczenia to, czy nabył mieszkanie własnościowe czy na odrębną własność. Jedno i drugie może sprzedać, odziedziczyć lub wynająć. Nie ma też specjalnej różnicy w opłatach za mieszkanie. Ponadto nie trzeba być członkiem spółdzielni, by uzyskać własnościowe prawo do lokalu.

Nawiązując do linii orzecznictwa Warszawskiego Sądu Apelacyjnego, każdemu kto sprzedaje swoje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, choćby mieszkanie było zadłużone, spółdzielnia musi wydać zaświadczenie potwierdzające jego prawo do lokalu (sygn. VI ACa 1014/03).

Zjawiskiem powszechnym przy zawieraniu umowy sprzedaży mieszkania spółdzielczego jest żądane przez notariuszy takiego zaświadczenia. Potwierdza ono bowiem przysługujące spółdzielcy prawo. Próżno w ustawodawstwie doszukiwać się wyraźnego przepisu, który nakładałby na spółdzielnie obowiązek wydawania takich zaświadczeń. W praktyce wiele spółdzielni nie chce wydawać zaświadczeń o przysługującym własnościowym prawie, szczególnie w przypadkach, gdy spółdzielca zalega z opłatami za mieszkanie. Spółdzielnie traktują to jako swego rodzaju „kartę przetargową” aby przymusić właściciela lokalu do spłaty zaległości. Poważne problemy z uzyskaniem zaświadczenia mają również osoby, które nie są członkami spółdzielni. Do Rzecznika Praw Obywatelskich wpłynęły skargi w tej sprawie od właścicieli sprzedających własnościowe lokale spółdzielcze.

W sprawie, w której zapadł wspomniany wyrok, zadłużony spółdzielca nie uzyskał od spółdzielni stosownego zaświadczenia o przysługującym mu własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu. W rezultacie nie doszła do skutku umowa sprzedaży mieszkania i niedoszły sprzedawca zobowiązany z art. 394§1 kodeksu cywilnego musiał zwrócić drugiej stronie umowy przedwstępnej zadatek w podwójnej wysokości. W wyroku sąd apelacyjny uznał, że w związku z tym, iż własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest zbywalne, obowiązkiem spółdzielni jest umożliwienie jej członkowi zbycia takiego prawa, m.in. właśnie przez wydanie zaświadczenia. Sąd apelacyjny wskazał także, że jeżeli dla mieszkania objętego własnościowym spółdzielczym prawem nie założono księgi wieczystej, zaświadczenie spółdzielni jest w zasadzie jedynym dokumentem, jaki można przedstawić przy sprzedaży na wykazanie swojego prawa.

W ocenie sądu argumenty spółdzielni natury funkcjonalnej (że niewydanie zaświadczenia ułatwia spółdzielni odzyskanie należności) są bez znaczenia. Jeżeli więc na skutek niewydania zaświadczenia nie doszło do sprzedaży, to spółdzielnia może ponosić odpowiedzialność.

Kolejną kwestią, której należałoby się przyjrzeć jest żądanie przez notariuszy od osób sprzedających własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (lub użytkowego) dostarczenia zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, że im ono przysługuje. Analizując obowiązujące ustawodawstwo a w szczególności ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ani z ustawy o notariacie nie wynika taki obowiązek. Można by rzec, że żądanie przez notariusza zaświadczenia ze spółdzielni jest swoistym przejawem nadgorliwości. Część środowiska notarialnego przy żądaniu tego dokumentu kryje się za bezpieczeństwem obrotu prawnego, z czym trudno się nie zgodzić. Na poparcie tego stanowiska podać można przykład dokumentu jakim jest księga wieczysta. Żaden przepis nie nakłada na notariusza obowiązku żądania odpisu z księgi wieczystej podczas sprzedaży działki gruntu, a jednak żądanie takie jest bezdyskusyjne.

Spółdzielnie zabierając głos w dyskusji twierdzą, że zaświadczenie jest potrzebne, ale tylko w sytuacji braku księgi wieczystej dla lokalu. Spółdzielnia powinna wydać oświadczenie wiedzy, że dana osoba prawna (lub fizyczna) nabyła pierwotnie lub na podstawie aktu notarialnego spółdzielcze własnościowe prawo. Ustawodawstwo tego wprost nie reguluje, choć z art. 26 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, że podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o jego położeniu i powierzchni wydane przez spółdzielnię.

Praktyka obrotu prawnego wypracowała zasadę, że w zaświadczeniu powinna się znaleźć informacja o przysługującym tytule prawnym do lokalu, co było uzasadnione zwłaszcza w okresie, kiedy istnienie tego prawa zależało od stosunku członkostwa.