Przyjazny prawnik!

Odpowiada na Wasze pytania!

Charakterystyka odrębnego prawa własności

Naczelnym prawem rzeczowym jest bez wątpienia prawo własności. Obejmuje ono „pełnię władzy” właściciela nad jego rzeczą. Jedyne ograniczenie tego prawa stanowi klauzula zasad współżycia społecznego, co jest logiczne ze względu na objęcie tą zasadą wszelkich zmian w obszarze upowszechnionych i wyznawanych współcześnie wartości uniwersalnych.
W przypadku odrębnego prawa własności ograniczenie to ma szczególnie istotne znaczenie.

W myśl polskiego prawa przedmiotem własności mogą być tylko rzeczy w techniczno-prawnym znaczeniu. Należy dodać, że rzeczy te powinny być na tyle wyodrębnione, by w stosunkach społeczno-gospodarczych mogły być traktowane jako dobra samoistne. Przedmiot prawa własności może stanowić istniejąca rzecz oznaczona co do tożsamości. Nie jest możliwe by przedmiotem prawa własności i dalszych praw rzeczowych była jedynie część rzeczy. Nawet biorąc pod uwagę współwłasność to nadal mamy do czynienia z jednym niepodzielnym prawem własności tej samej rzeczy z tą różnicą,
że włada nim wiele podmiotów.

Kolejnym elementem charakteryzującym własność jest bezterminowość. Wyjątek stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu. Konkretnie dotyczy to odrębnej własności budynków nabytych lub wzniesionych przez użytkownika wieczystego. Jednak generalną zasadą jest, że własność trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz będąca przedmiotem prawa własności. W przypadku prawa własności nieruchomości ustawodawca dodatkowo zabronił stosowania we wszelkiego rodzaju umowach zastrzeżeń przeniesienia własności pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Prawo własności jest najszerszym oraz najpełniejszym prawem rzeczowym. Nie jest jednak prawem ius infinitum. Można krótko określić jako prawo względnie pełne lecz nie nieograniczone. Pozostałe prawa rzeczowe są już węższą pochodną prawa własności. Pewnymi odmiennościami charakteryzuje się prawo własności nieruchomości, w którym szczególną rolę odgrywa zasada społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa.

Szczególnym rodzajem własności nieruchomości jest odrębna własność lokalu. Wyrazem wyróżnienia tego prawa względem kodeksowych uregulowań dotyczących własności nieruchomości jest unormowanie wszystkich aspektów swoistych dla tej własności w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Według przepisów kodeksu cywilnego nieruchomość może stanowić część budynku trwale z gruntem związanego, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Lokal, aby mógł stanowić nieruchomość, która może zostać wprowadzona do wolnorynkowego obrotu musi spełniać pewne warunki prawne oraz techniczne. Ustawa o własności lokali precyzuje, że przedmiotem odrębnej własności mogą być bez względu na funkcję zarówno lokale o przeznaczeniu mieszkaniowym jak i użytkowym. O możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu tak naprawdę decyduje jedna określona w ustawie cecha – samodzielność takiego lokalu. Wskazuje to na brak możliwości ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży części lokalu, pomieszczenia jeżeli nie spełniają one warunku samodzielności. Przyjęte w doktrynie zostało stanowisko, że przez atrybut samodzielności należy rozumieć swobodny dostęp do lokalu przez właściciela oraz osoby z niego korzystające a korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. Nie należy tego mylić z korzystaniem z urządzeń lub pomieszczeń należących do nieruchomości wspólnej.

Ustawa o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym określa wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicję tą dopełnia rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Traktuje ono, iż mieszkanie to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Uwzględniając różnice celów, funkcji i związanych z tym standardów technicznych ustawową definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego należy w odpowiedni sposób odnosić do lokali o innym przeznaczeniu.

W nawiązaniu do ograniczeń sprzed przemian ustrojowych należy zauważyć, że ustawa o własności lokali poza wymogiem samodzielności lokalu nie narzuca jakichkolwiek innych ograniczeń uniemożliwiających ustanowienie odrębnej własności lokali. Swobodnie można ustanowić odrębne prawo własności bez względu na osobę właściciela, wielkość budynku, liczbę lokali w budynku czy też ze względu na ograniczenia wynikające z faktu zabudowania danej działki gruntu jednym lub wieloma budynkami. Brak jest też ograniczeń co do ilości wyodrębnionych lokali posiadanych przez jeden podmiot oraz wymogów dotyczących powierzchni. Istotnym jest fakt, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu jest możliwe również na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Przepisy prawa w jasny i klarowny sposób określają procedurę ustanowienia odrębnej własności lokalu. Stwierdzenie wymagań, jakim powinny odpowiadać wyodrębnione lokale należy do starosty, a w przypadku miast na prawach powiatu do prezydenta miasta. Stwierdzane jest to w zaświadczeniu wydawanym na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Brak dokumentu stwierdzającego spełnienie wymogu samodzielności lokalu skutkuje sądową odmową wpisania go jako odrębnej nieruchomości do księgi wieczystej.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Lublinie wskazuje na możliwość wydania zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu nawet po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal się znajduje.

W przypadku odmowy wydania zaświadczenia osobie zainteresowanej służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że nie jest możliwe unieważnienie pozytywnego zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności jest możliwe także na drodze sądowej.
W postępowaniu istniała możliwość stwierdzenia wymogu samodzielności lokalu przez zaakceptowanie opinii biegłego – specjalisty od spraw architektoniczno-budowlanych. Kompetencja sądu sięga jeszcze głębiej, gdyż sąd nie jest związany zaświadczeniem organu właściwego w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego, czyli starosty.

Istnieją przypadki, gdy okazuje się, że lokal nie spełnia przesłanki samodzielności.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd uznając dopuszczalność powstania odrębnej własności lokalu może upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do wykonania robót adaptacyjnych. Zrozumiałym jest fakt, że wszelkie prace wykończeniowe lub adaptacyjne prowadzone
w celu spełnienia wszelkich wymogów samodzielności powinny zostać zakończone przed wyodrębnieniem lokalu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza wyjątek od tej reguły. W przypadku gdy członkowi spółdzielni przysługuje ekspektatywa odrębnej własności lokalu, na jego żądanie spółdzielnia jest zobowiązana to prawo ustanowić. Zapis ten jednak w doktrynie budzi liczne kontrowersje.

Ustanowienie odrębnego prawa własności jest możliwe w każdym budynku mieszkalnym obejmującym co najmniej dwa samodzielne lokale. Nie ma znaczenia powierzchnia oraz fakt obejmowania całego piętra budynku czy też usytuowania na kilku kondygnacjach.

W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w budynkach spółdzielni mieszkaniowych, kwestię tą, oprócz ustawy o własności lokali reguluje także ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawodawca uchwalając ten akt miał na celu uregulowanie oraz ustabilizowanie stanu prawnego dla funkcjonowania spółdzielni. Jednak fakt wielokrotnego nowelizowania ustawy wskazuje, że zamysł ten nie został w pełni zrealizowany.

Ciekawym przypadkiem jest sytuacja, w której lokal spełnia ustawowe wymogi samodzielności, a jednocześnie stanowi on jednolokalowy budynek w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Budynek taki może bez przeszkód uzyskać status nieruchomości gruntowej. Natomiast nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnego prawa własności lokalu w budynku jednorodzinnym. Jedyne rozwiązanie takiej sytuacji to zmiana statusu na budynek wielorodzinny wynikająca z jego przebudowy. Należy jednak pamiętać o zachowaniu przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego oraz warunków zabudowy i zagospodarowania danej działki.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych traktuje, że do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali. Mimo tego zapisu trzeba zważyć na prawa do gruntu, na którym posadowiony jest dom jednorodzinny. Mowa tutaj o rozróżnieniu prawa własności od prawa wieczystego użytkowania wydzielonej części gruntu. Odnośnie odrębnego prawa własności wskazane prawa do gruntu różnią się pod względem jurydycznym oraz funkcjonalnym. Z odrębnym prawem własności nieodłącznie wiąże się współwłasność oraz określony reżim zarządzania.
W przypadku jednorodzinnego domu lub domu jednolokalowego czy też osiedla domów jednorodzinnych cechy wymienione wyżej występują wyjątkowo rzadko. Łącznik stanowi jedynie nieruchomość wspólna, która ograniczona jest jednak tylko do dróg wewnętrznych, działek i urządzeń ze wspólnym ujęciem wodnym, kotłownią, infrastrukturą sportową itp.

Odrębną własność lokalu można także ustanowić na nieruchomości, którą stanowi garaż. Można wyodrębnić tego typu nieruchomość bez względu na ilość stanowisk garaży, które miałyby zostać wyodrębnione. W przypadku garaży wolnostojących, jak zwane są potocznie te wyodrębnione, conditio sine qua non ustanowienia odrębnego prawa własności stanowiło, by garaż był częścią składową nieruchomości w myśl art. 47 § 2 k.c. Zważył na ten fakt Sąd Najwyższy, który stwierdził, że nieruchomości lokalowej nie może stanowić garaż luźno związany z gruntem jak np. kioski lub różnego typu baraki.

Istotnym aspektem, z punktu widzenia odrębnego prawa własności są pojęcia pomieszczeń pomocniczych oraz pomieszczeń przynależnych. Pomieszczeniem pomocniczym jest pomieszczenie, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały bezpośrednio służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Stanowi integralną część lokalu. Pomieszczenie przynależne nie służy bezpośredniemu zaspokajaniu wspomnianych potrzeb. Jest ono wykorzystywane do innych celów.

Przyjmując konstrukcję pomieszczenia pomocniczego przedstawioną przez Sąd Najwyższy, należy uznać, że pomieszczeniami takimi są tylko pomieszczenia znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego. Służyć one muszą do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. W przypadku pomieszczeń przynależnych, muszą one jedynie znajdować się w granicach nieruchomości gruntowej. Nie muszą one bezpośrednio przylegać do lokalu ani pozostawać w obrębie budynku, w którym lokal się znajduje.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 42 ust. 3 pkt 2 zawiera przesłanki uznania piwnicy lub pomieszczenia gospodarczego za część składową lokalu oraz za pomieszczenie przynależne do tego lokalu. Warunkiem jest by piwnica lub pomieszczenie gospodarcze były przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie ich użytkuje.

Z wyroku Sądu Najwyższego wynika a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Wynika z tego, że balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego, ponieważ nie może być od niego odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości.

Konstrukcja pomieszczenia przynależnego w ustawie o własności lokali rozszerza to pojęcie w stosunku do definicji kodeksu cywilnego. Skutkiem jest przyporządkowanie balkonu w zależności od koncepcji architektonicznej danego budynku. Balkon może zatem służyć do użytku ogółu właścicieli, może spełniać jedynie funkcję zdobniczą będąc częścią elewacji lub przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczony do wyłącznego użytku ich właścicieli.

Dokładne zaznaczenie oraz opis lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi zamieszczone jest w rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w przypadku położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu dołącza się wspomniane wyżej dokumenty w formie załączników. Jeżeli dany budynek nie posiada dokumentacji technicznej, czynności związanych z oznaczeniem lokalu dokonuje się zgodnie z przepisami prawa budowlanego na koszt dotychczasowego właściciela.

Przepisy prawa przewidują dwie sytuacje, w których wygasa własność lokalu. Pierwszym przypadkiem jest sytuacja, gdy przestanie istnieć rzecz będąca przedmiotem prawa własności, czyli ulega fizycznemu zniszczeniu. Kolejna sytuacja, w której dojdzie do wygaśnięcia własności lokalu następuje, gdy zmianie ulegnie sytuacja prawnorzeczowa warunkująca powstanie i utrzymywanie się odrębnej własności lokalu.