Przyjazny prawnik!

Odpowiada na Wasze pytania!
27 Wrzesień 2018

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Poradnik 2018


Każdego roku prawie 2 miliony studentów rozpocznie naukę na polskich uczelniach. Wielu z nich po raz pierwszy staje przed wyzwaniem, jakim jest wyprowadzenie się z bezpiecznego rodzinnego gniazda do “własnego studenckiego” mieszkania. Przed młodym studentem pojawiają się odwieczne pytania: akademik czy mieszkanie? Blisko uczelni czy w centrum miasta? Drogie czy tanie? W związku, z tym że sezon studencki zaczyna się na dobre, jest to ostatni dzwonek, aby wynająć mieszkanie, które spełni wszystkie studenckie wymagania.

Jeżeli i Ty jesteś w takiej sytuacji i nie wiesz na co należy zwrócić uwagę przy wynajmowaniu mieszkania oraz jak znaleźć idealny lokum. Zapraszamy do lektury naszego poradnika, odpowiemy na wszystkie pytania, zaoszczędzając Ci w ten sposób wiele czasu i nerwów.

grupa studentów w wynajętym mieszkaniu

Różnice między wynajmem na zwykłych zasadach  a wynajmem okazjonalnym

Poszukiwanie i wynajem mieszkania na czas studiów to dla wielu młodych ludzi pierwszy krok w dorosłość. Podczas poszukiwań zwróć uwagę na rodzaj umowy najmu. Pamiętaj, że umowa którą podpiszesz będzie określała Twoja lokatorskie prawa.

Właściciele często korzystają z możliwości najmu okazjonalnego. Przede wszystkim dlatego, że przy zwykłej umowie najmu wypowiedzenie umowy może nastąpić tylko na zasadach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, ograniczając tym samym właścicielowi możliwość pozbycia się niepożądanego lokatora.

Wynajem okazjonalny jest zabezpieczeniem dla właścicieli, którzy boją się, że trafią na uciążliwych i nieuczciwych lokatorów, a potem będą mieli problemy z pozbyciem się ich z mieszkania. Przejdźmy jednak do konkretów. Wyjaśnimy Ci na czym polega praktyczna różnica pomiędzy najmem okazjonalnym a zwykłym.

  • Gwarancja notarialna – Najemca poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy. Oświadczenie to jest w formie aktu notarialnego oraz dołączone jest do umowy najmu okazjonalnego jako załącznik.
  • Najemca musi wskazać lokal zastępczy, w którym mógłby zamieszkać w razie zerwania umowy oraz wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne jest jednak oświadczenie właściciel lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis.
  • W przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny (1.11-31.3) uniemożliwiający eksmisję lokatora. Eksmisję można wykonać nawet w stosunku do kobiet w ciąży oraz na osobach małoletnich.
  • Umowa wynajmu okazjonalnego musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
  • Umowę z najemcą podpisuje się na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Jednak przed podpisaniem umowy warto ją również sprawdzić, aby zabezpieczyć się przed zapisami które są niezgodne z prawem. Mieszkańcy dużych miast studenckich jak Poznań, coraz częściej szukają pomocy w kancelarii adwokackiej przy sprawdzeniu umów. Wszystkie te zapisy opiszemy poniżej.

Zapisy które powinny znaleźć się w umowie – a które są zabronione.

Najważniejszą i najlepszą radą, jaką możemy Ci dać, jest: „Nigdy nie wynajmuj mieszkania bez podpisania umowy„. Umowa zawarta między właścicielem a najemcą powinna być podstawą każdego najmu mieszkania. To jedyna gwarancja dotrzymania złożonych przez obie strony deklaracji, bez której w przyszłości mogą pojawić się poważne problemy. Poniżej znajdują się zapisy, które powinny znajdować się w umowie.

Elementy niezbędne przy umowie najmu to:

  • dane wynajmującego i najemcy. (warto zawrzeć adres zameldowania, serię i numer dokumentu tożsamości, PESEL)
  • przedmiot najmu
  • wysokość czynszu (Dobrze będzie, jeśli zawrzemy w umowie jasno sprecyzowany termin płatności)
  • miejsce i datę zawarcia umowy.

Zasady najmu lokalu mieszkalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Wszystkie zapisy zawarte w umowie muszą być zgodne z tą ustawą. Oprócz zapisów niedozwolonych w umowie możemy też znaleźć takie, które są zgodne z prawem, ale jednocześnie niekorzystne dla najemcy.

Zapisy niezgodne z prawem to:

  • postanowienia przewidujące uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia czynszu już po zawarciu umowy, nie przyznając konsumentowi prawa do odstąpienia,
  • określenie lub podwyższenie czynszu zaraz po zawarciu umowy, bez przyznawania najemcy prawa do odstąpienia.
  • zawieranie w umowie najmu postanowień uzależniających jej zawarcie od zawarcia innej umowy, która nie jest bezpośrednio związana z podpisywaną umową,
  • zapisy o możliwości zmiany umowy bez podania ważnej przyczyny,
  • postanowienia przewidujące uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia czynszu już po zawarciu umowy, nie przyznając konsumentowi prawa odstąpienia.

Obowiązki po stronie Najemcy i Wynajmującego

Jest to jedna z kluczowych kwestii, którą należy ustalić, gdyż podział obowiązków w zakresie naprawiania szkód, można ustalić praktycznie dowolnie. Choć obowiązki opisują przepisy o ochronie praw lokatorów, pierwszeństwo przed nimi mają ustalenia zawarte w umowie. Dlatego zwróć uwagę czy właściciel lokalu nie chce przepisać na Ciebie wszystkich obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu w dobrym stanie.

Zgodnie z przepisami ustawy najemca powinien używać lokalu w sposób przyjęty w umowie. Może on wprowadzać ulepszenia jedynie za zgodą wynajmującego. Po zakończeniu okresu najmu lokal powinien być doprowadzony do stanu z dnia rozpoczęcia zamieszkania, a więc jeżeli to konieczne powinny być dokonane drobne naprawy.

Z kolei po stronie wynajmującego jest zapewnienie najemcy warunków umożliwiających korzystanie z istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem jak na przykład: pobór wody czy ogrzewanie. Do obowiązków właściciela należy także dokonywanie napraw lokalu w zakresie wymiany pieca grzewczego czy nieszczelnych okien.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Przede wszystkim pamiętaj, żeby sporządzić w miarę szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy. Wynajmujący często nie chcą przeprowadzić tej czynności szczegółowo mówiąc „Proszę się nie przejmować, będę pamiętać, co było w jakim stanie” Nie daj się jednak zwieść, nieuczciwi właściciele unikają wykonania protokołu, aby potem ściągnąć z kaucji pieniądze za zniszczenia, które były w nim już wcześniej.

Dlatego protokół zdawczo-odbiorczy to nie tylko spisanie stanów liczników. Powinien być w nim dokładnie opisany cały stan mieszkania w momencie zdawania go najemcy. Protokół z najemcą sporządzany jest dwukrotnie, raz, gdy odbierasz mieszkania, a drugi, gdy je zdajesz. Ewentualne rozbieżności stanowić będą podstawę określenia zakresu zużycia i ewentualnego potrącenia kaucji.

Okres wypowiedzenia

Umowa wynajmu może być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, tj. poprzez wskazanie daty końcowej najmu albo określenie czasu trwania najmu w dniach, tygodniach, latach.

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony (poprzez wskazania daty końcowej najmu) lub nieoznaczony. W przypadku umów oznaczonych najemca i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu zachowując terminu zawartego w umowie. W przypadku braku takich zapisów w umowie, obowiązują terminy ustawowe.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

  • trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego: w przypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc.
  • miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego:jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie.
  • trzy dni: gdy czynsz jest płatny w krótszych okresach niż te opisane wyżej
  • jeden dzień: gdy najem jest dzienny.

Pamiętaj, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie lub w ściśle określonych sytuacjach. Jednym z najczęstszych niedozwolonych zapisów w umowie jest próba określenia okresu wypowiedzenia w sposób sprzeczny z ustawą. Właściciel może wypowiedzieć umowę najpóźniej na miesiąc naprzód jedynie w ściśle określonych sytuacjach np.:

  • nieprzepisowym i niezgodnym z umową zachowaniem lokatora
  • konieczność remontu
  • konieczność rozbiórki budynku.