Warning: Declaration of GDLR_Import::bump_request_timeout() should be compatible with WP_Importer::bump_request_timeout($val) in /usr/home/zbysiontko/domains/przyjaznyprawnik.pl/public_html/wp-content/plugins/goodlayers-importer/goodlayers-importer.php on line 27 Warning: A non-numeric value encountered in /usr/home/zbysiontko/domains/przyjaznyprawnik.pl/public_html/wp-content/themes/szablon/include/gdlr-admin-option.php on line 10 Warning: A non-numeric value encountered in /usr/home/zbysiontko/domains/przyjaznyprawnik.pl/public_html/wp-content/themes/szablon/include/gdlr-admin-option.php on line 10 Darmowe porady prawne online Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Poradnik 2018

Przyjazny prawnik!

Odpowiada na Wasze pytania!
27 Wrzesień 2018

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Poradnik 2018


Każdego roku prawie 2 miliony studentów rozpocznie naukę na polskich uczelniach. Wielu z nich po raz pierwszy staje przed wyzwaniem, jakim jest wyprowadzenie się z bezpiecznego rodzinnego gniazda do “własnego studenckiego” mieszkania. Przed młodym studentem pojawiają się odwieczne pytania: akademik czy mieszkanie? Blisko uczelni czy w centrum miasta? Drogie czy tanie? W związku, z tym że sezon studencki zaczyna się na dobre, jest to ostatni dzwonek, aby wynająć mieszkanie, które spełni wszystkie studenckie wymagania.

Jeżeli i Ty jesteś w takiej sytuacji i nie wiesz na co należy zwrócić uwagę przy wynajmowaniu mieszkania oraz jak znaleźć idealny lokum. Zapraszamy do lektury naszego poradnika, odpowiemy na wszystkie pytania, zaoszczędzając Ci w ten sposób wiele czasu i nerwów.

grupa studentów w wynajętym mieszkaniu

Różnice między wynajmem na zwykłych zasadach  a wynajmem okazjonalnym

Poszukiwanie i wynajem mieszkania na czas studiów to dla wielu młodych ludzi pierwszy krok w dorosłość. Podczas poszukiwań zwróć uwagę na rodzaj umowy najmu. Pamiętaj, że umowa którą podpiszesz będzie określała Twoja lokatorskie prawa.

Właściciele często korzystają z możliwości najmu okazjonalnego. Przede wszystkim dlatego, że przy zwykłej umowie najmu wypowiedzenie umowy może nastąpić tylko na zasadach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, ograniczając tym samym właścicielowi możliwość pozbycia się niepożądanego lokatora.

Wynajem okazjonalny jest zabezpieczeniem dla właścicieli, którzy boją się, że trafią na uciążliwych i nieuczciwych lokatorów, a potem będą mieli problemy z pozbyciem się ich z mieszkania. Przejdźmy jednak do konkretów. Wyjaśnimy Ci na czym polega praktyczna różnica pomiędzy najmem okazjonalnym a zwykłym.

  • Gwarancja notarialna – Najemca poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy. Oświadczenie to jest w formie aktu notarialnego oraz dołączone jest do umowy najmu okazjonalnego jako załącznik.
  • Najemca musi wskazać lokal zastępczy, w którym mógłby zamieszkać w razie zerwania umowy oraz wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne jest jednak oświadczenie właściciel lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis.
  • W przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny (1.11-31.3) uniemożliwiający eksmisję lokatora. Eksmisję można wykonać nawet w stosunku do kobiet w ciąży oraz na osobach małoletnich.
  • Umowa wynajmu okazjonalnego musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
  • Umowę z najemcą podpisuje się na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Jednak przed podpisaniem umowy warto ją również sprawdzić, aby zabezpieczyć się przed zapisami które są niezgodne z prawem. Mieszkańcy dużych miast studenckich jak Poznań, coraz częściej szukają pomocy w kancelarii adwokackiej przy sprawdzeniu umów. Wszystkie te zapisy opiszemy poniżej.

Zapisy które powinny znaleźć się w umowie – a które są zabronione.

Najważniejszą i najlepszą radą, jaką możemy Ci dać, jest: „Nigdy nie wynajmuj mieszkania bez podpisania umowy„. Umowa zawarta między właścicielem a najemcą powinna być podstawą każdego najmu mieszkania. To jedyna gwarancja dotrzymania złożonych przez obie strony deklaracji, bez której w przyszłości mogą pojawić się poważne problemy. Poniżej znajdują się zapisy, które powinny znajdować się w umowie.

Elementy niezbędne przy umowie najmu to:

  • dane wynajmującego i najemcy. (warto zawrzeć adres zameldowania, serię i numer dokumentu tożsamości, PESEL)
  • przedmiot najmu
  • wysokość czynszu (Dobrze będzie, jeśli zawrzemy w umowie jasno sprecyzowany termin płatności)
  • miejsce i datę zawarcia umowy.

Zasady najmu lokalu mieszkalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Wszystkie zapisy zawarte w umowie muszą być zgodne z tą ustawą. Oprócz zapisów niedozwolonych w umowie możemy też znaleźć takie, które są zgodne z prawem, ale jednocześnie niekorzystne dla najemcy.

Zapisy niezgodne z prawem to:

  • postanowienia przewidujące uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia czynszu już po zawarciu umowy, nie przyznając konsumentowi prawa do odstąpienia,
  • określenie lub podwyższenie czynszu zaraz po zawarciu umowy, bez przyznawania najemcy prawa do odstąpienia.
  • zawieranie w umowie najmu postanowień uzależniających jej zawarcie od zawarcia innej umowy, która nie jest bezpośrednio związana z podpisywaną umową,
  • zapisy o możliwości zmiany umowy bez podania ważnej przyczyny,
  • postanowienia przewidujące uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia czynszu już po zawarciu umowy, nie przyznając konsumentowi prawa odstąpienia.

Obowiązki po stronie Najemcy i Wynajmującego

Jest to jedna z kluczowych kwestii, którą należy ustalić, gdyż podział obowiązków w zakresie naprawiania szkód, można ustalić praktycznie dowolnie. Choć obowiązki opisują przepisy o ochronie praw lokatorów, pierwszeństwo przed nimi mają ustalenia zawarte w umowie. Dlatego zwróć uwagę czy właściciel lokalu nie chce przepisać na Ciebie wszystkich obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu w dobrym stanie.

Zgodnie z przepisami ustawy najemca powinien używać lokalu w sposób przyjęty w umowie. Może on wprowadzać ulepszenia jedynie za zgodą wynajmującego. Po zakończeniu okresu najmu lokal powinien być doprowadzony do stanu z dnia rozpoczęcia zamieszkania, a więc jeżeli to konieczne powinny być dokonane drobne naprawy.

Z kolei po stronie wynajmującego jest zapewnienie najemcy warunków umożliwiających korzystanie z istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem jak na przykład: pobór wody czy ogrzewanie. Do obowiązków właściciela należy także dokonywanie napraw lokalu w zakresie wymiany pieca grzewczego czy nieszczelnych okien.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Przede wszystkim pamiętaj, żeby sporządzić w miarę szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy. Wynajmujący często nie chcą przeprowadzić tej czynności szczegółowo mówiąc „Proszę się nie przejmować, będę pamiętać, co było w jakim stanie” Nie daj się jednak zwieść, nieuczciwi właściciele unikają wykonania protokołu, aby potem ściągnąć z kaucji pieniądze za zniszczenia, które były w nim już wcześniej.

Dlatego protokół zdawczo-odbiorczy to nie tylko spisanie stanów liczników. Powinien być w nim dokładnie opisany cały stan mieszkania w momencie zdawania go najemcy. Protokół z najemcą sporządzany jest dwukrotnie, raz, gdy odbierasz mieszkania, a drugi, gdy je zdajesz. Ewentualne rozbieżności stanowić będą podstawę określenia zakresu zużycia i ewentualnego potrącenia kaucji.

Okres wypowiedzenia

Umowa wynajmu może być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, tj. poprzez wskazanie daty końcowej najmu albo określenie czasu trwania najmu w dniach, tygodniach, latach.

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony (poprzez wskazania daty końcowej najmu) lub nieoznaczony. W przypadku umów oznaczonych najemca i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu zachowując terminu zawartego w umowie. W przypadku braku takich zapisów w umowie, obowiązują terminy ustawowe.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

  • trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego: w przypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc.
  • miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego:jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie.
  • trzy dni: gdy czynsz jest płatny w krótszych okresach niż te opisane wyżej
  • jeden dzień: gdy najem jest dzienny.

Pamiętaj, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie lub w ściśle określonych sytuacjach. Jednym z najczęstszych niedozwolonych zapisów w umowie jest próba określenia okresu wypowiedzenia w sposób sprzeczny z ustawą. Właściciel może wypowiedzieć umowę najpóźniej na miesiąc naprzód jedynie w ściśle określonych sytuacjach np.:

  • nieprzepisowym i niezgodnym z umową zachowaniem lokatora
  • konieczność remontu
  • konieczność rozbiórki budynku.