W jaki sposób można nabyć własność nieruchomości?

Prawo własności wiąże się z określonymi uprawnieniami, o których stanowi art. 140 kodeksu cywilnego. Należą do nich m.in. prawo do posiadania rzeczy, prawo do korzystania z rzeczy i pobierania pożytków, a także do rozporządzania rzeczą z wyłączeniem innych osób, w granicach ustanowionych przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego.

Sposoby nabycia własności nieruchomości – przynajmniej w podstawowym zakresie – są wielu osobom znane, jednak szczegółowe kwestie z tym związane są znane już znacznie rzadziej, zwłaszcza w zakresie zasiedzenia nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych. Niewiele osób ma także świadomość, że jeszcze kilkanaście lat temu funkcjonowała instytucja, która pozwalała prawo własności nieruchomości porzucić. Dlatego też warto przybliżyć sobie niezbędne informacje w tym zakresie, o których będzie mowa niżej.

Sposoby nabycia własności – podział

W pierwszej kolejności, zaczynając od podstaw, warto wspomnieć, że wśród sposobów nabycia własności należy szczególności wyróżnić:

1. nabycie z mocy prawa: np. zasiedzenie (więcej o nabyciu własności przez zasiedzenie tutaj)
2. nabycie na postawie czynności prawnej: np. sprzedaż, darowizna
3. nabycie w trybie konstytutywnego orzeczenia sądu: np. zniesienie współwłasności, dział spadku
4. nabycie na mocy decyzji administracyjnej: np. wywłaszczenie

Poza wyżej wyszczególnionymi sposobami nabycia własności, przyjmuje się także podział nabycia własności na pierwotne i pochodne. W razie nabycia pierwotnego nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby czyli poprzedniego właściciela, lecz nabywa je niezależnie od czyichkolwiek uprawnień. Nabywca uzyskuje tu własność, którą traci dotychczasowy właściciel. Z takim nabyciem mamy do czynienia w razie nabycia z mocy samego prawa, z mocy orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej  (np. wywłaszczenie, zasiedzenie). Z kolei nabycie pochodne jest wynikiem wyraźnego i koniecznego następstwa prawnego w stosunku między nabywcą a poprzednim właścicielem. Nabywca wywodzi swoje prawo od poprzednika, za jego wiedzą i przyzwoleniem, a najczęściej z jego wyraźnej woli (np. sprzedaż, zamiana, darowizna, dziedziczenie).

Przekazanie nieruchomości

Zazwyczaj nabycie własności jest powiązane z utratą tego prawa przez kogoś innego. Tytułem przykładu – kupujący nabywa własność, a sprzedający równocześnie ją traci. Nie jest to jednak reguła bezwzględna, bowiem istnieją sytuacje, kiedy dochodzi wyłącznie do nabycia prawa – chodzi tu w szczególności o nabycie rzeczy niczyjej – albo dochodzi wyłącznie do utraty prawa własności (kiedy to prawo własności nie przechodzi na inną osobę) – np. w wyniku zniszczenia rzeczy czy też jej porzucenia. Warto wiedzieć, że choć powszechnie wiadomo czym jest porzucenie, to kwestia ta jest regulowana także w kodeksie cywilnym, a konkretnie przez art. 180 zgodnie z którym właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci. Jednak w stosunku do nieruchomości, kwestia ta jest znacznie bardziej złożona.

Porzucenie nieruchomości – czy to możliwe?

Do 15 lipca 2006 r. właściciel mógł wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że jej się zrzekł, co następowało w formie aktu notarialnego. Wówczas nieruchomość, której właściciel się zrzekł, co do zasady stawała się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość była położona. Oznacza to, że właściciel nieruchomości mógł jej się wyzbyć za pomocą jednostronnej czynności prawnej. Rozwiązanie to budziło jednak wiele kontrowersji, bowiem w wyniku jednostronnej czynności prawnej właściciel nieruchomości wpływał na sytuację prawną drugiego podmiotu bez jego udziału. Przepis regulujący tę kwestię został uznany za niezgodny z Konstytucją, w efekcie czego utracił on moc. W jego miejsce wprowadzono z kolei instytucję przekazania nieruchomości – odmiennie niż jej poprzednik, ma ona charakter umowny, co oznacza, że wymaga zgody potencjalnego nabywcy, którym może być Gmina lub Skarb Państwa.

Sposoby nabycia prawa własności – o czym należy pamiętać?

Wyżej wspomniano, że powszechna wiedza o szczegółowych aspektach zasiedzenia bywa ograniczona i właśnie na tym sposobie nabycia własności skupimy się w niniejszym artykule. Główną przesłanką zasiedzenia jest samoistne posiadanie nieruchomości. Co to oznacza? W uproszczeniu oznacza ono faktyczne władanie rzeczą przez osobę, która nie jest właścicielem, a która ma jednocześnie wolę posiadania tej rzeczy. Przejawia się to m.in. w używaniu nieruchomości, pobieraniu z niej pożytków, ale także w ponoszeniu ciężarów związanych z nieruchomością (np. poprzez płacenie podatków). Ważne jest jednak aby posiadanie samoistne było dostrzegalne dla otoczenia – jest to bardzo ważny aspekt zasiedzenia, z którego nie każdy zdaje sobie sprawę.

Jeśli nieruchomość zostanie objęta w posiadanie samoistne, osoba która zarządza nieruchomością tak jak jej właściciel może liczyć na nabycie nieruchomości z mocy prawa po 20 albo 30 latach. Jeśli posiadacz nieruchomości był przekonany, że to jemu przysługuje prawo własności, a przekonanie to było usprawiedliwione w danej sprawie – co określamy mianem działania w dobrej wierze – czas zasiedzenia będzie krótszy. W przeciwnym razie należy liczyć się z terminem 30-letnim. Warto przy tym zaznaczyć, że dobra wiara jest oceniana na dzień w którym posiadacz zaczął władać nieruchomością – późniejsze zmiany w tym zakresie nie powinny mieć znaczenia. 

Co również istotne, nieruchomość rolną przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny, jeżeli jej powierzchnia wraz ze stanowiącymi jego własność nieruchomościami rolnymi nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Regulacja dotycząca zasiedzenia nieruchomości rolnej została dodana na mocy mocy ustawy z dnia 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw i obowiązuje od 30.04.2016 r. Przepisu tego nie stosuje się jednak jeśli do zasiedzenia doszłoby przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy z 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Oznacza to że jeśli doszło do zasiedzenia do dnia 30.04.2019 r. właścicielem nieruchomości rolnej może zostać także zwykły podmiot – niekoniecznie rolnik indywidualny. 

Nabycie z mocy prawa powoduje, że dana osoba „automatycznie” staje się właścicielem nieruchomości, jeśli spełniła warunki niezbędne dla zasiedzenia. Należy jednak pamiętać, że nabycie własności musi zostać potwierdzone przez sąd – w tym celu należy wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.

Wsparcie merytoryczne: https://adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/zniesienie-wspolwlasnosci-i-ochrona-wlasnosci/