Z korzystaniem z lokalu użytkowego często związana jest konieczność ponoszenia różnego rodzaju nakładów i ulepszeń. Czy najemca może żądać zwrotu wydatków poniesionych na ten lokal po wygaśnięciu umowy? A może takie żądanie może podnosić wcześniej? Czy w ogóle do ponoszenia takich wydatków potrzebna jest zgoda wynajmującego? O pomoc w udzieleniu odpowiedzi na takie pytania poprosiliśmy specjalistę z kancelarii adwokackiej zajmującej się na co dzień umowami najmu.
Rozliczenie nakładów poniesionych na lokal użytkowy przez najemcę
Jeżeli najemca ulepszył lokal użytkowy, którym dysponował na podstawie stosownej umowy najmu to wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Jak podkreśla adwokat Wojciech Rudzki prowadzący kancelarię adwokacką w Krakowie, ulepszenia, to nakłady, które zwiększają w chwili wydania przedmiotu najmu jego wartość lub użyteczność z uwzględnieniem przeznaczenia danego przedmiotu. Na podstawie art. 676 Kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo zatrzymania ulepszeń za zapłatą odpowiedniej kwoty pieniężnej albo żądania przywrócenia stanu poprzedniego. Kwestia rozliczenia nakładów powinna być przez wynajmującego i najemcę dokładnie określona albo w umowie najmu albo w innym porozumieniu zawartym między nimi.
Co istotne, w przypadku nieuregulowania kwestii rozliczenia nakładów, pierwszeństwo w wyborze zatrzymania dokonanych ulepszeń na lokal użytkowy czy przywrócenia stanu poprzedniego przysługuje wynajmującemu. Adwokat podkreśla przy tym, że jeżeli i on nie dokona wyboru, to prawo przysługuje najemcy.
Należy podkreślić, że rozliczenie nakładów jest możliwe tylko po zakończeniu stosunku najmu. Wszelkie wcześniejsze oświadczenia w tej kwestii są bezskuteczne. Zwrotu nakładów koniecznych najemca może domagać się w czasie trwania stosunku najmu.
Adwokat Wojciech Rudzki podkreśla także, że należy też pamiętać o tym, że na podstawie art. 676 Kodeksu cywilnego nie podlegają rozliczeniu nakłady poczynione przez wynajmującego oraz te, których najemca dokonał przed zawarciem umowy najmu.
Zakładanie urządzeń przez najemcę lokalu użytkowego
Z wspomnianą powyżej kwestią związany jest też inny problem, który powoduje wiele pytań po stronie najemców lokali użytkowych. Chodzi o możliwość montowania w lokalu różnego rodzaju urządzeń, która są potrzebne w prowadzeniu działalności gospodarczej. Czy na ich montaż jest potrzebne uzyskiwanie zgody wynajmującego?
Adwokat Wojciech Rudzki wskazuje, że najemca może założyć w najętym lokalu użytkowym urządzenia, które ułatwią korzystanie z niego. Przepis art. 684 zawiera przykładowy katalog takich urządzeń. Są to: oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.
Wiele zainteresowania po stronie klientów kancelarii adwokackich budzi także kwestia współpracy z wynajmującym przy montażu urządzeń potrzebnych do prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wyjaśnia adwokat Rudzki, jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Najemca ponosi więc koszt udziału wynajmującego w montażu przedmiotowych urządzeń.
Urządzenia służące do ulepszenia lokalu – po ustaniu stosunku najmu – wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
